Ratgeber · Neubau
Bauabnahme: die häufigsten Mängel und wie Sie sich absichern
Die Abnahme ist der wichtigste Termin beim Neubau, und der am meisten unterschätzte. Mit ihr wechseln Beweislast und Fristen auf Sie über. Wer hier vorbereitet ist, spart sich später teuren Streit.
Von Dipl.-Ing. Volker Wagenknecht, Bausachverständiger · Lesezeit ca. 5 Min
Mit der Abnahme erklären Sie das Werk im Wesentlichen als vertragsgemäß erbracht. Ab diesem Moment kehrt sich die Beweislast um: Vorher muss der Bauträger beweisen, dass er mangelfrei gebaut hat, danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel schon bei der Übergabe vorlag. Gleichzeitig beginnen die Gewährleistungsfristen und die Schlussrate wird fällig. Alles, was jetzt nicht ins Protokoll kommt, wird später zu Ihrem Problem.
Die häufigsten Mängel bei der Abnahme
In der Praxis tauchen immer wieder dieselben Punkte auf. An erster Stelle stehen Mängel an der Abdichtung von Keller und Sockel, gefolgt von fehlerhaften Anschlüssen bei Fenstern und Türen, die später zu Zugluft und Feuchte führen. Häufig sind auch Risse und Unebenheiten in Estrich, Putz und Fliesen, Installationsmängel in der Haustechnik und Abweichungen von der Baubeschreibung, also nicht oder anders ausgeführte Leistungen. Vieles davon ist unspektakulär, in Summe aber teuer, wenn es unbemerkt bleibt.
Warum der Bauträger den Termin gern schnell hinter sich bringt
Der Bauleiter des Bauträgers ist bei der Abnahme nicht Ihr Verbündeter, auch wenn der Ton freundlich ist. Sein Auftraggeber ist die Firma, die gebaut hat. Ein zügiger Termin ohne fachliche Begleitung des Käufers liegt in seinem Interesse. Deshalb unterschreiben viele Bauherren ein Protokoll, das die entscheidenden Mängel nicht enthält, und verlieren damit die stärkste Position, die sie im gesamten Bauvorhaben haben.
So sichern Sie sich ab
Bereiten Sie sich vor, indem Sie Baubeschreibung und Pläne bereithalten und die tatsächliche Ausführung damit abgleichen. Nehmen Sie sich Zeit und lassen Sie sich nicht drängen. Dokumentieren Sie jeden Mangel schriftlich und mit Fotos, und bestehen Sie darauf, dass alles Relevante ins Abnahmeprotokoll aufgenommen wird. Geben Sie die Schlussrate erst frei, wenn die protokollierten Mängel nachweislich beseitigt sind.
Wann sich fachliche Begleitung lohnt
Ein unabhängiger Sachverständiger geht das Objekt systematisch durch und benennt Mängel nachvollziehbar, auch gegenüber der Gegenseite. Gemessen an der Bausumme und an den Kosten eines nicht dokumentierten Mangels ist das eine kleine Position. Sie zahlt sich genau an dem einen Termin aus, an dem die Weichen für Ihre Gewährleistungsansprüche gestellt werden.